主持人
各位网友大家好，欢迎参加厦门市人民政府网在线访谈。
本期访谈，我们邀请到了厦门市自然资源和规划局党组成员、副局长吴志明先生做客政府网，为大家解读《厦门市自然资源和规划局关于在全市范围内开展居住权登记的通告》的相关内容，并与网民在线交流。欢迎广大网友积极参与，踊跃提问，提出宝贵的意见和建议。
主持人
吴副局长您好，欢迎您做客市政府网站。
吴副局长
主持人好！各位网友，大家好。
主持人
首先请您介绍一下，我市全面开展居住权登记工作的背景，谢谢！
吴副局长
居住权是《中华人民共和国民法典》物权编规定的用益物权类型，其立法初衷在于回应社会对“住有所居”的多元需求。为保障居住权人合法权益，我局于2025年8月1日起正式在全市范围内开展居住权登记工作。这是我市首次推出此项登记服务，标志着《中华人民共和国民法典》中新增的“居住权”这一用益物权从法律条文走进了市民生活实践，也体现了我市不动产登记工作从“产权管理”向“权益保障”的转型升级。
主持人
能否请您先给大家解释一下，居住权的法定概念？
吴副局长
根据《中华人民共和国民法典》第三百六十六条规定，居住权是指居住权人按照合同约定，对他人的住宅享有的占有、使用，以满足生活居住需要的用益物权。
吴副局长
同时，《中华人民共和国民法典》第三百六十八条明确规定，设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。这意味着，只有经过登记，居住权才具有法律效力，才能真正得到法律保护。
主持人
很多市民分不清居住权和房屋所有权，二者的核心区别是什么呢？
吴副局长
居住权解决的是“住”的问题，而所有权解决的是“有”的问题。居住权人不拥有房屋的所有权，但享有合法的占有、使用该住宅的权利。简单来说，居住权就是解决“房子不归我，但我却能住”的问题。
主持人
居住权登记能发挥什么样的作用呢？
吴副局长
居住权登记的成功实践，为保障弱势群体利益和调解家庭财产纠纷提供了制度样板。
吴副局长
一方面，居住权登记可为特定弱势群体提供长期、稳定的居住法律保障。居住权一般是无偿的，期限可以设定为终身，此举能更好地保障居住权人的权益，居住权登记可以有效满足老年人、未成年人以及离婚后生活困难方等弱势群体的居住需求。
吴副局长
另一方面，居住权登记还可在产权归属与亲情维系间实现平衡，让法律成为家庭关系的“黏合剂”，提供新型家庭纠纷解决范式。
主持人
能否请您给我们举几个具体的例子？
吴副局长
比如，父母帮助子女买房，但也想往后余生有个避风港湾安享晚年，便可以与子女约定，在房子上给父母设立终身居住权，后续只要父母不主动申请注销，房屋如何处置都不会影响父母的居住权益。
吴副局长
再比如，多子女家庭中，长辈打算将其名下唯一住房由其中一人继承，但又担心其他子女年老后将无处落脚，引发兄弟姐妹之间财产隔阂。这种情况可通过遗嘱约定：房屋产权归其中一人，同时为其他子女登记设立终身居住权。如此，产权传承、亲属居住保障两不误，从源头避免兄弟姐妹因房产反目，守住亲情。由此可以体现，居住权在化解家庭矛盾、平衡各方利益方面独特的价值。
主持人
能否请您给我们介绍一下，目前居住权登记业务的整体开展情况？
吴副局长
此项业务启动以来，市资源规划局提前谋划、精准施策，多措并举保障业务高效有序推进。
吴副局长
一是开展专项培训。组织工作人员吃透居住权设立、变更、注销等登记政策规范，明晰申请要件、审核标准与办理流程；
吴副局长
二是提供暖心导办。市资源规划局发挥“店小二”精神，在办事窗口、12345平台悉心指导群众，为群众提供便捷、专业的不动产登记服务。
吴副局长
目前，各项办理流程平稳顺畅，让群众居住权登记办得满意、办得放心，市民对这项新制度的知晓度和认可度也逐步提升，切实保障了特定人群“住有所居”的合法权益。据统计，截至2026年6月30日，我市共办理154件居住权登记业务。
主持人
那么，居住权可以通过哪些方式设立呢？
吴副局长
市民可通过以下三种方式设立居住权：合同约定、遗嘱、生效法律文书。
吴副局长
以合同约定设立的，一般由房屋所有权人同居住权人共同申请登记；以遗嘱方式或因生效法律文书设立的，一般由居住权人单方申请登记。无论何种方式设立的居住权，都必须向不动产登记机构办理登记。
主持人
办理居住权登记需要注意哪些事项？
吴副局长
市民设立居住权，需要同时满足以下几个条件。
一是房屋用途应为住宅；
二是居住权的权利人必须是自然人；
三是已取得不动产权属证书；
四是未办理查封登记；
五是要设立居住权的住宅部分，未给他人设立居住权。在存在抵押的房屋上设立居住权的，还须征得抵押权人的同意。
主持人
什么样的房子无法设立居住权，能否请您也给我们介绍一下？
吴副局长
需要特别注意以下几类房屋不可以设立居住权：在办理销售类保障性住房登记时，限制设立居住权，具体房源保障性商品房、经济适用房、人才住房、政策性住房及社会保障性住房，但已完成上市转让或者转为普通商品房且房屋性质变更为“出让”的除外。
吴副局长
另外，限价商品房自产权登记之日起未满办理8年、不符合上市交易条件的，也限制设立居住权；自产权登记之日起满8年、符合上市条件的，则可以设立居住权。
主持人
请问吴副局长，已经设立居住权的房子，还可以转让吗？转让是否需要居住权人同意？
吴副局长
可以。房子转让不影响居住权，房屋转让后居住权依然有效，房屋转让无需居住权人同意。因为房屋所有权归产权人，产权人拥有完整处分权，可正常出售、赠予房屋；但物权效力上，登记在先的居住权具备对抗效力，房屋转让过户后，原有居住权持续有效，新房主无权要求居住权人搬离，直至居住权期限届满或主动注销。
主持人
那么，我市具体有哪些地点可以办理居住权登记？
吴副局长
申请人可携带申请材料前往不动产所在地不动产登记办公场所办理。岛内在市政服务中心，岛外在各区政务服务中心。申请人可以登录福建省网上办事大厅官网或关注厦门市不动产登记中心公众号查询详细的办事指南，并提前预约办理时间，减少现场等候。
主持人
好的，谢谢吴副局长的详细解读。下面，我们看看网友的问题。
小王（网友）
居住权可以设立给未成年人吗？
吴副局长
可以。我们为保障未成年人的居住权益提供了制度通道。如果给未成年人设立居住权，需要监护人（其中之一）到场代为申请，并提交监护关系证明。
林先生（网友）
办理居住权登记需要准备哪些材料？
吴副局长
您好，一般需要准备不动产登记申请书、申请人身份证明、不动产权证书等材料。如果因合同设立居住权的，还需提交居住权合同；以遗嘱设立居住权的，提交生效遗嘱、遗嘱人的死亡证明；因生效法律文书设立居住权的，还需提交生效的法律文书等等。具体材料清单可登录福建省网上办事大厅官网或关注厦门市不动产登记中心公众号查询办事指南。
张先生（网友）
可以在住宅的部分设立居住权吗？
吴副局长
可以。比如一套住宅有多个房间，所有权人可以将其中一部分房间设立居住权给他人，这也是符合规定的。
方小姐（网友）
办理居住权登记需要多长时间？
吴副局长
居住权首次登记和变更登记我们承诺受理后3个工作日内办结，居住权注销登记即时办结。
温女士（网友）
居住权人的姓名、身份证类型或号码发生变化，可以由居住权人单方申请变更登记吗？
吴副局长
可以。居住权人的姓名、身份证类型、身份证号码发生变化的，可以由居住权人单方申请居住权变更登记。
吴先生（网友）
不动产已办理查封登记的，可以办理居住权的注销登记吗？
吴副局长
可以。查封登记不影响居住权注销登记的办理。
洋洋（网友）
办理居住权登记收费吗？
吴副局长
目前，办理居住权登记暂不收费。
陈小姐（网友）
居住权可以设定期限吗？到期了怎么办？
吴副局长
您好，居住权的期限可以由当事人约定，可以设定为固定期限，也可以设定为终身。期限届满后，居住权消灭，应当及时办理居住权注销登记。
黄先生（网友）
我是外地户籍，但在厦门有房子，可以给家人设立居住权吗？
吴副局长
您好，设立居住权主要看房屋的权属情况和是否符合设立条件，与房屋所有权人的户籍无关。
赵先生（网友）
房子存在居住权，可以办理抵押登记吗？
吴副局长
可以的，只要抵押权人知悉该房屋已设立居住权，并同意办理抵押登记的，即可办理。
主持人
非常感谢吴副局长做客市政府网站，也谢谢广大网友的参与，本期访谈到此结束，再见。