主持人
非常感谢蔡调研员做客市政府网站，也谢谢广大网友的参与，本期访谈到此结束，再见。
蔡调研员
您反映的问题是商业地产项目，如商场或住宅小区的物业收费，与我市城中村“大物业”管理有一定的区别。目前城中村“大物业”正在推广中，目的是让我们城中村的治理成果常态长效，目前部分有收费的城中村还是以停车费、卫生费为主。
万达商家（网友）
目前商业店面的物业收费比住宅高，希望政府能重视这些问题。
蔡调研员
做好“后半篇文章”一定要长效化，而不是短期试点。我们将通过制定政策法规与试点、探索，以推动“大物业”管理来避免“一阵风”式治理。
一是构建长效化政策框架。将“大物业”模式纳入年度重点工作，制定《厦门市城中村“大物业”工作导则》等制度文件，明确服务内容、质量指标、考核细则等核心要素，确保政策延续性，避免“运动式治理”，导致的政策断层。
二是构建协同治理机制。建立“四位一体”协同治理机制，政府负责政策制定与资源统筹，社区搭建议事平台，物业企业落实服务标准，居民参与监督评价，确保治理主体持续有效互动。
三是完善动态优化机制。建立“问题发现—整改反馈—效果评估”闭环管理机制，将评价结果与物业企业信用评级、政府补贴发放直接挂钩，实现服务质量的持续改进。
四是建设智慧化治理平台。开发“大物业”智慧管理系统，集成服务工单、设备运维、居民诉求等数据模块，运用大数据分析技术生成服务热力图、需求预测模型。建立数据资产管理制度，确保系统持续迭代升级，避免“重建设轻运营”导致的资源浪费。
老王（网友）
做好“后半篇文章”意味着治理要长效化，而非短期试点。市住建局在建立“大物业”建设长效机制方面，有哪些规划，比如如何避免“一阵风”式治理？
蔡调研员
推广上，2023、2024年开展现代化治理的71个试点村，2025年底前应100%完成“大物业”服务管理机构组建；2025年开展现代化治理的37个试点村，2025年底前应50%完成“大物业”服务管理机构组建，2026年底108个村实现全覆盖。“大物业”服务管理机构组建和实质运转情况将纳入2025年绩效考核和2026年竞争性评审指标。
重点方向是“一村一策”：对商业密集型城中村（如殿前），强化业态规范与停车管理；对居住型城中村（如后埔），聚焦养老、托幼等便民服务；对近景区城中村（如曾厝垵），融合文旅服务与环境提升，打造差异化治理样板。
小林（网友）
接下来，厦门市住建局在“大物业”建设的推广上有哪些时间表或重点方向？是否会结合不同城中村的特色，推出差异化的治理方案？
蔡调研员
一是政策保障。出台《“大物业”管理模式工作指引》明确权责边界，通过“EPC+O”（设计－施工－运营一体化）模式整合老旧小区改造资源，将养老、托育等经营性资产收益反哺管理单位，形成“自行造血”机制。
二是党建联建。推行小区党支部书记与业委会主任“一肩挑”，建立街道—社区—小区三级联席会议制度，强化党组织对大物业企业的监督指导。
三是建立机制。建立“政府主导规划、国企牵头搭台、专业物业运营、村民参与监督”的机制，政府负责制定标准、补贴初期运营；通过国企合作引入有实力的物业企业，保障服务专业性；同时成立村民议事会，让村民对服务内容、收费标准等有知情权和监督权，形成三方协同的可持续模式。
郑女士（网友）
在推进“大物业”建设过程中，市住建局如何平衡政府引导、市场运作和村民自治这三方力量，确保治理模式可持续？
蔡调研员
厦门在推进城中村“大物业”建设过程中，通过多元化的沟通机制和透明化服务设计，有效化解居民疑虑，具体包括：
一是党建引领，多元共治。构建“街道党工委－社区党组织－网格党支部”链条，通过党员入户宣传、房东协会自律、志愿队伍劝导（如后滨社区“夕阳红劝导队”），达成治理共识。
二是智慧赋能，提高效率。智慧赋能城中村“大物业”服务，可解决传统管理效率低下的痛点，通过透明化、参与式服务，赢得村民的信任。如围里社通过智慧消防系统构建“5分钟消防圈”，违停事件处理效率提升84%。
三是因地制宜，逐步推进。加强微利运营与缴费意识的培养，如后埔村率先建立物业费收费机制，通过“考评+激励”引导村民缴费，形成良性循环。
庄先生（网友）
“大物业”建设涉及城中村居民的日常起居，部分村民或租户可能对收费、服务内容存在疑虑，市住建局是如何做好沟通解释，推动大家理解和支持的？
主持人
好的，谢谢蔡调研员的详细介绍。下面，我们看看网友的问题。
蔡调研员
截至目前，全市108个城中村，组建“大物业”机构的有67个（思明4个、湖里9个、集美12个、海沧12个、同安11个、翔安19个），其中实质性运转的有44个（思明4个、湖里9个、集美4个、海沧12个、同安5个、翔安10个），22个已收取卫生费。
蔡调研员
城中村“大物业”管理模式在各试点村逐步落地，城中村逐步实现从“靠社区管”到“居民自管”再到“有物业管”的发展新路径。通过推广“大物业”建设来巩固治理成果，让城中村治理成效能够常态化、长效化，管理服务水平能够专业化、规范化。
蔡调研员
三是村集体主导、企业参与的托管制模式。村集体主导、企业参与的托管制模式为由街道或村集体控股并保留核心决策权，采用街道或村集体委托管理、购买服务的托管制方式，聚焦“公共服务完善、需求响应及时、资产管理规范、常态长效管理”核心目标。
蔡调研员
二是企业控股、村集体参与的共建制模式。企业控股、村集体参与的共建制模式为由企业控股操盘管理，采用企业统管运营、村集体协同参与，收益共享共担的共建制方式，探索将村级集体经营资产作价入股或委托服务企业统一经营，在全力保障城中村基础服务的同时，推进增值服务以反哺基础服务，实现收益反哺基础服务的良性循环。
蔡调研员
目前，主要有三种模式：
一是“EPC+O”投建管的一体化模式。“EPC+O”投建管的一体化模式为探索将可运营资产的统租、建设、改造及后续运营，市政环境整治及公共配套设施的建设、智慧城中村建设和管理运营，大物业管理服务等内容策划生成项目包，采用“EPC+O”投建管的一体化模式推动落地实施。
蔡调研员
经过两年的实践，颁布了《厦门经济特区城市更新条例》，出台了厦门市城中村“大物业”管理模式工作指引（试行），各区也制定了配套措施，城中村物业管理有了政策法规支撑。
蔡调研员
自2023年起，在厦门市委、市政府的领导下，我市在城中村现代化治理过程中，不断探索城中村“大物业”管理模式。经过两年多的实践，城中村“大物业”管理模式在各试点村逐步落地，城中村逐步实现从“社区带着管”“居民自己管”到“有物业管”的发展新路径。
主持人
目前，市住建局在推进“大物业”建设方面，已经开展了哪些工作，取得了怎样的成效呢？
蔡调研员
三是实现长效治理。通过引入专业物业企业或成立合资公司（如新垵村与建发物业合作成立建垵公司），彻底解决传统治理中“突击整治—返潮复发”的循环问题。如围里社通过智慧平台将违停事件处理效率从日均50起降至8起，形成常态化管理机制。建立物业费收费机制（后埔村率先实现收费）和微利运营模式，减少财政依赖。湖里区通过“考评+激励”机制引导村民缴费，形成良性循环。
蔡调研员
二是激活集体经济与产业升级。采用“国企+村集体”合作模式（如锦里村与城建集团联合运营），盘活闲置资产并培育新产业。围里社通过统租统管平台规范租赁市场，塘边社则结合EPC+O模式推动产业升级。
蔡调研员
推进城中村“大物业”意义重大。推进城中村“大物业”管理模式是厦门市城中村现代化治理的核心创新，其意义主要体现在以下方面：
一是提升综合服务效能。“大物业”整合了环卫、安防、设施维护等多元服务。石塘村通过“定人定责”制度清理卫生死角500余处，并引入机械化清洁设备提升效率；新垵村则完成3750栋出租房防火技改，实现3分钟应急响应。
主持人
推进城中村“大物业”的意义是什么？
蔡调研员
城中村“大物业”管理是物业管理的一种门类，主要是指在党建引领下，由具备专业资质的服务企业对城中村实施一体化管理的新型治理模式，不再局限于传统对城中村不动产的日常管理和维护，而是通过整合村域内的土地、建筑、人口、产业等资源，熟练运用智慧化管理和服务平台，融合专业化物业管理与资产运营，并由村居参与、社会监督的复合型治理模式。大物业是拓展服务边界，向基础服务、智治服务和增值服务等多个领域延伸的物业服务平台，是城中村物业化、规范化、市场化的物业发展模式。
蔡调研员
物业管理有狭义与广义之分：狭义的物业管理指依据委托合同对房屋建筑及设备、公共设施、环境卫生等进行维护修缮；广义的物业管理则涵盖业主共同管理及委托专业机构管理的全过程。我国物业管理遵循业主主导原则，各地通过法规明确物业服务收费实行政府指导价与市场调节价双轨制。
蔡调研员
物业管理是指业主通过选聘物业服务企业或自行管理的方式，对物业管理区域内的建筑物及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，并维护环境卫生和相关秩序的活动。根据《中华人民共和国民法典》和《物业管理条例》，物业管理活动需依据物业服务合同约定开展，业主可自行管理或委托专业机构实施。
主持人
首先想请您给大家普及一下，物业管理和城中村“大物业”管理有什么关系，谢谢！
蔡调研员
主持人好，各位网友大家好。
主持人
蔡调研员您好，欢迎您做客市政府网站。
主持人
各位网友大家好，欢迎参加厦门市人民政府网在线访谈。
本期访谈，我们邀请到了厦门市住房和建设局一级调研员蔡加和先生做客政府网，为大家介绍《推进“大物业”建设，做好城中村现代化治理“后半篇文章”》的有关内容，并与网民在线交流。欢迎广大网友积极参与，踊跃提问，提出宝贵的意见和建议。