一、制定背景
为实施城市更新行动，顺应城市发展规律，转变城市开发建设方式，全面提升城市发展质量，促进节约集约用地，增强城市活力，满足人民群众美好生活需要，贯彻落实党中央、国务院关于实施城市更新工作的决策部署，统筹推进城市更新，努力建设高素质高颜值现代化国际化城市，按照《住房和城乡建设部办公厅关于开展第一批城市更新试点工作的通知》（建办科函〔2021〕443号）的要求，市更新办起草了《厦门市实施城市更新行动的指导意见》。
二、制定过程
2021年11月，厦门市成为住建部首批城市更新试点。12月10日，市政府印发《厦门市城市更新试点工作实施方案》，明确近期工作重点。根据文件要求，市更新办会同市资源规划局，启动《指导意见》编制工作。在广泛征求意见基础上，市更新办会同有关部门对反馈意见进行了研究和修改，形成《指导意见（送审稿）》，完成了合法性审核、公平性审查等程序，于2022年8月经市政府常务会审议通过后，于2022年9月印发。
三、目标任务
通过《指导意见》明确城市更新范围，主要解决：一、城市更新目标不清晰的问题，进一步明确我市城市更新“留改拆”的目标导向及更新方式；二、城市更新路径不明确的问题。通过制定更新实施程序，明确更新工作流程、工作路径；三是解决更新政策难以突破的问题。通过土地、规划、资金等配套政策，解决城市更新关键节点的政策瓶颈问题。
四、主要内容
《指导意见》主要包括总体要求、实施范围、更新方式、组织实施、配套政策、保障措施六部分内容。
1、第一部分总体要求。一是明确指导思想。坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届历次全会精神，深入学习贯彻习近平总书记在福建考察时的重要讲话精神和致厦门经济特区建设40周年贺信重要精神，按照省委、省政府和市委、市政府工作要求，坚持以人民为中心，统筹实施城市更新行动，进一步完善城市功能、改善人居环境、传承历史文化、激发城市活力，更高水平建设高素质高颜值现代化国际化城市，努力率先实现社会主义现代化。
二是明确基本原则。提出城市更新坚持“留、改、拆”并举，综合运用保护传承、提升改造和拆旧建新等三种更新方式对城市功能和人居环境持续完善和优化调整。坚持规划统筹，民生优先；政府引导，市场运作；公众参与，共建共享；试点先行，有序推进。
三是明确工作目标。到2023年，城市更新试点工作取得明显成效，打造一批体现厦门特色、代表厦门水平的城市更新试点项目；到2025年，建立健全城市更新工作机制、实施模式、支持政策、技术方法和管理制度，持续实施完成一批城市更新项目，推动全市空间布局更加优化、城市功能更加完善、产业空间持续拓展、人居环境更加优美、风貌特色更加突出。
2、第二部分实施范围。明确城市更新是指对本市城镇开发边界内（重点为城市建成区）的旧城、旧村、旧工业区等片区进行提升改造，从而盘活存量，补齐城市功能短板，助力产业转型升级，统筹实现城市空间结构调整、城市生态修复和功能完善、历史文化保护和城市风貌塑造、居住社区建设和改造、城市基础设施建设、产业优化升级、新产业新业态融合发展等目的。
3、第三部分更新方式。明确保护传承、提升改造、拆旧建新三种更新方式。历史风貌区以保护传承为主；需要消除安全隐患、补齐民生短板、完善产业及配套、改善空间环境的区域，经评估不宜采用拆旧建新方式更新的，以提升改造为主；对于安全隐患房屋集中成片、存在较多违法建筑、公共基础设施不足、土地利用低效、历史文化资源少的区域，经评估可根据规划采取拆旧建新方式更新。
4、第四部分组织实施。通过《指导意见》解决城市更新路径不明确的问题。以规划统筹为原则，落实政府、部门事权，制定市场主体参与机制，提出“编制城市更新专项规划——制定城市更新计划——确定城市更新实施主体——制定城市更新片区策划方案——编制（调整）城市更新片区控制性详细规划——制定更新项目实施方案”的城市更新实施程序。
明确“2+1+2”的规划编制体系。“两个规划”：城市更新专项规划和城市更新片区详细规划两个规划由市资源规划局组织编制；“一个计划”：明确市级重大片区指挥部、区人民政府制定更新计划，确定更新片区，报市城市更新领导小组审议后实施；“两个方案”： 城市更新片区策划方案、更新项目实施方案由实施主体编制，市级重大片区指挥部、区人民政府或城市更新试点项目牵头单位同意。
确定城市更新实施主体。明确城市更新实施主体承担更新片区投资建设职责，编制“两个方案”，推进项目实施。特别明确三类情形的实施主体要求：一是符合一定条件的原产权单位可作为实施主体，也可申请以协议、作价出资（入股）等方式委托专业机构作为实施主体；二是以产业为导向的城市更新项目，鼓励引进具备一定条件的市场主体作为实施主体；三是鼓励农村集体经济组织或其合作开发单位作为实施主体。
5、第五部分配套政策。从规划、土地、住房、资金等方面，提出城市更新关键配套政策，针对性解决更新的难点、痛点问题。
1.规划、土地政策上，明确三类可增加建筑面积的情形：一是可利用空地、边角地、“拆违腾退用地”等存量用地以及既有建筑（含公有住房）补充基础设施、公共服务设施，适当增加建筑规模；二是危房实施翻改建的，为满足居民生活刚性需求，可结适当增加套内建筑面积；三是工业控制线内的工业（仓储）用地符合要求的提质增效可不再增收土地出让金；四是明确保护传承、提升改造类更新项目，拆除重建、改扩建地块的技术标准可按不低于现状水平控制；五是提出以招拍挂带方案挂牌等合法合规方式取得建设用地；六是鼓励集中成片开发。
2.住房政策上，提出可统筹使用全市城市更新安置房源，安置型商品房剩余房源可统筹安排处置。
3.资金政策上，提出政府投资、利用国家政策性金融和市场金融、直接融资、设立城市更新基金、引入各类社会资本等多渠道筹集城市更新资金的政策。
第六部分保障措施。从明确责任、规范运作、宣传引导的角度提出保障要求。要求市资源规划局牵头制定规划、土地配套政策；市住房局牵头制定住房配套政策；市财政局牵头制定资金配套政策。市其他有关部门各负其责，加强政策创新，制定与城市更新相关的配套政策。区人民政府应强化责任落实，成立相应的区级领导小组，制定更新计划，建立任务台账，组织镇（街）落实落细各项工作任务。
五、范围期限
明确《指导意见》自发布之日起实施，有效期3年。
六、联系人及联系电话
联系人：卜昌芬 联系电话：2855245
- 厦门市人民政府办公厅关于印发实施城市更新行动指导意见的通知2022.09.30
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