主持人
各位网友大家好，欢迎参加厦门市人民政府网在线访谈。
本期访谈，我们邀请到了厦门市自然资源和规划局党组成员、副局长沈瑞全先生做客政府网，为大家解读《厦门经济特区城市更新条例》的有关内容，并与网民在线交流。欢迎广大网友积极参与，踊跃提问，提出宝贵的意见和建议。
主持人
沈副局长您好，欢迎您做客市政府网站。
沈副局长
主持人好，各位网友大家好。首先，我要借此机会感谢广大网友对《厦门经济特区城市更新条例》的关注，同时也感谢市政府网站提供此次《在线访谈》的机会，让我们能够借此机会，与各位网友进行充分的交流与探讨。
主持人
首先请您给我们介绍一下，《厦门经济特区城市更新条例》（以下简称“《条例》”）的出台背景，谢谢！
沈副局长
好的。随着城市的发展，厦门面临着城市空间结构优化、基础设施提升、人居环境改善等诸多需求。实施城市更新行动，是党的二十大作出的重大决策部署，对于提升城市品质、增强城市活力、改善民生福祉具有重要意义。厦门作为经济特区，在城市更新方面有自身的特点和需求，为了统筹规范推进城市更新工作，制定一部符合我市实际的城市更新条例十分必要。这部《条例》也是落实国家和省相关政策要求，推动我市城市高质量发展的重要举措。
主持人
能否请您谈一谈，《条例》的立法过程？
沈副局长
立法工作自2023年8月正式启动。我们依据相关法规，牵头开展起草工作。2024年3月形成《条例（草案）》（送审稿）正式报送市司法局审查。期间，张志红副市长召开专题会研究草案相关问题。7月20日，《条例（草案）》经第77次市政府常务会议研究通过。随后，《条例（草案）》经市人大常委会三次审议。
沈副局长
最终，在2024年12月17日，《厦门经济特区城市更新条例》经厦门市第十六届人民代表大会常务委员会第二十六次会议表决通过，自2025年3月1日起施行。整个立法过程广泛征求了各方意见，凝聚了社会各界的智慧。
主持人
那么，《条例》主要涵盖了哪些内容呢？
沈副局长
该《条例》共七章四十九条，在总结我市城市更新实践经验的基础上，从多个维度构建了符合我市实际的城市更新模式。
沈副局长
在适用范围上，明确适用于本市行政区域内的所有城市更新活动，并规定了整治提升、拆除新建、拆整结合三种更新方式及其适用情形。
沈副局长
在职责分工方面，明确市政府建立协调机制研究重大事项，区政府负责辖区内城市更新工作推进和管理，市政府确定的城市更新主管部门承担全市城市更新的组织、协调、指导和监督职责。
沈副局长
在更新路径上，构建了“开展城市体检—编制更新专项规划—制定更新计划—确定实施主体—制定更新策划方案—编制或修改详细规划—制定更新项目实施方案”的规划管控实施体系，确保城市更新工作有序推进。
沈副局长
此外，《条例》还在土地供应模式、低效用地盘活、土地房屋征收、规划技术指标优化及城中村改造等方面作出了具体规定。
主持人
在创新土地供应模式方面，《条例》有哪些重要突破？
沈副局长
为破解城市更新实施中的土地难题，鼓励社会力量参与，《条例》在土地供应模式上进行了多方面创新。
一是探索综合评价出让、带设计方案出让、混合产业用地出让等模式，通过公开招标、拍卖、挂牌方式确定土地使用权人。
沈副局长
二是允许将历史文化保护、环境整治等要求纳入土地出让条件，作为土地出让公告的组成部分。
三是针对老城区改造和历史文化保护项目，允许采用异地组合供地方式，统筹平衡成本与收益。
沈副局长
四是明确零星用地在符合条件的情况下，可通过协议出让方式用于建设经营性配套服务设施。在地价计收上，城市更新项目的土地价款需综合考虑土地整理投入、公益用地移交、配套设施建设等成本，对改变土地用途、提高土地利用率等情形，制定了相应的地价核定规则。
主持人
《条例》在立法变通方面，有哪些具体的规定吗？
沈副局长
首先在集体土地征收方面，对于个别未达成征地补偿安置协议的情况，《条例》沿用《中华人民共和国土地管理法实施条例》中“个别确实难以达成征地补偿安置协议”的表述，未对“个别”的比例作出具体规定，后续将由市政府制定实施细则予以明确。
沈副局长
其次在国有土地上房屋腾退方面，综合考量北京、上海、深圳等城市的实践经验及相关司法案例，结合厦门实际，将签约比例确定为90%，即签订搬迁补偿协议的专有部分面积和房屋所有权人人数占比均不低于90%时，可申请区政府对未签约部分组织调解，经调解未能达成一致的，区政府可基于公共利益作出房屋征收决定，这一规定既维护了多数人的合法权益，也符合公共利益的要求。
沈副局长
此外，《条例》明确对经认定的低效国有土地，在土地使用权人未按规定进行再开发时，市政府可基于公共利益收回土地使用权并给予适当补偿，这一规定完善了低效用地盘活的倒逼机制，符合《中华人民共和国土地管理法》关于公共利益的相关精神。
主持人
那么，《条例》在立法过程中，又做了哪些创新呢？
沈副局长
咱们《条例》在创新的地方可多了，主要体现在以下几个方面。
一是允许城市更新项目适当增加居住建筑面积，对国有土地上的危房翻改建、老旧小区自主更新拆除新建的，在符合规划且经市资源规划主管部门同意后，可适当增加建筑面积，以满足居民生活刚性需求，解决老旧住房功能不足的问题。
二是将我市在土地出让方面的实践经验法定化，包括综合评价出让、带设计方案出让、混合产业用地出让等模式，为城市更新项目的土地供应提供了制度保障。
沈副局长
三是针对历史文化保护、环境整治类项目自身资金平衡难的问题，采用附条件出让模式，将相关保护、整治要求纳入土地出让条件，吸引社会资本参与。
四是对老城区改造、历史文化保护项目，允许通过异地组合供地方式平衡资金，推动项目顺利实施。
主持人
《条例》的亮点，能否请您也给我们介绍一下？
沈副局长
在优化城市更新项目规划编制和审批方面，明确依法无需规划许可的城市更新项目，可以不编制、修改详细规划，这就像给更新实施工作“轻松减负”，提高了更新实施效率。划定特定区域，也就是本岛老城更新改造特别抑制区，强化老城区历史风貌保护，严格控制新增住宅建设，推进非核心功能单位和非户籍居民外迁疏解，采用小规模渐进式更新模式，慢慢雕琢老城区，让它重新焕发光彩。鼓励集体经济组织参与城中村改造，明确其可以作为实施主体，给城中村改造注入新的“魔法活力”。适当放宽整治提升、拆整结合类城市更新项目的规划技术要求，在保障公共安全的前提下，让它们能更好地适应实际情况。还有，通过零星用地协议出让建设经营性配套服务设施，解决了相关供地问题，把那些小块土地完美利用。
主持人
那么，《条例》实施以后，具体又会给厦门城市更新工作带来怎样的“神奇变化”呢？
沈副局长
《条例》的实施，就像给厦门城市更新工作注入了一剂超级“强心针”。它将为城市更新工作提供坚实的制度保障和行动指南。
沈副局长
一方面，它把城市更新的各个环节，从规划统筹到实施主体确定，从土地供应到项目建设，就像给城市更新工作制定了一份详细的“作战计划”，有助于提高城市更新工作的效率和质量。
沈副局长
另一方面，通过创新土地供应模式、盘活低效用地等举措，能吸引更多社会资本流入城市更新领域，激发市场活力。在改善人居环境方面，不管是老旧小区改造、城中村整治，还是基础设施和公共服务设施的提升，都将有更强大的推动，从而进一步提升城市品质，让市民的获得感和幸福感噌噌往上涨。
沈副局长
同时，对于推动城市的可持续发展，优化城市空间布局，促进产业转型升级等都将产生积极而深远的影响，让厦门这座城市在发展的道路上像骑着魔法扫帚一样，越飞越高，越走越稳。
主持人
在《条例》实施的过程中，我市自然资源和规划局将采取哪些措施，确保《条例》能像我们期待的那样有效落实呢？
沈副局长
我们将从以下几个方面推进《条例》的落实。
一是加强宣传解读，通过多种渠道向社会各界宣传《条例》内容，提高公众知晓度和参与度。
二是制定配套政策，根据《条例》要求，抓紧出台低效用地认定、零星用地管理等实施细则，细化操作流程。
沈副局长
三是强化规划引领，做好城市体检、更新专项规划编制等工作，为城市更新项目提供科学指导。
四是加强监督管理，建立健全城市更新项目全过程监管机制，确保项目实施符合《条例》规定和规划要求。
五是加强部门协同，与相关部门密切配合，形成工作合力，共同推进城市更新工作落地见效。
主持人
好的，谢谢沈副局长的详细解读。下面，我们看看网友的问题。
鹭岛清风（网友）
我是一名老旧小区的居民，特别期待小区能更新改造，想知道按照条例，我们小区该怎么确定实施主体呢？
沈副局长
根据条例规定，老旧小区更新改造的实施主体确定主要有以下方式：自主集资申请改造或形成单一权利主体申请改造的，经区政府批准，物业权利人可作为实施主体；若涉及产业转型升级、历史文化保护或基础设施提升等，可由市、区政府指定实施主体。具体可向所在区的城市更新主管部门咨询，按程序办理相关手续。
优雅人生（网友）
条例提到了盘活低效用地，那具体怎么判断一块土地是不是低效用地呢？
沈副局长
目前，低效用地的认定标准由市政府制定，主要从土地利用强度、产业发展水平、建筑使用状况等方面进行综合评估，具体包括土地闲置时间、投资强度、亩均税收、建筑年代及安全状况等指标。相关认定细则将在后续出台的配套文件中予以明确，确保认定工作科学、规范、可操作。
疯狂的石头（网友）
我是做房地产开发的，对城市更新项目特别感兴趣，想了解一下参与城市更新项目在土地获取方面有哪些途径呢？
沈副局长
参与城市更新项目获取土地有多种途径。可以通过我们创新的土地出让模式，比如综合评价出让，这种方式会综合考虑投标人的经济实力、技术资质、招商运营能力及其设计方案等条件，就像一场全面的“大比拼”，通过公开招标、拍卖、挂牌方式确定土地使用权人；还有带设计方案出让，纳入出让地块规划设计条件的设计方案需经市人民政府同意；以及混合产业用地出让，允许按照正负面清单和比例管控要求进行土地用途调整和土地复合利用。此外，如果是一些符合条件的零星用地，还可以通过协议出让方式获取，用于建设经营性配套服务设施，把这些“小土地”利用起来。
翔安农民
请问沈局：城市更新是否考虑老百姓宜居？
沈副局长
更新条例总则就提到完善城市功能，改善人居环境。条例中很多条款都提到要改善人居环境。例如条例第二十二条：在实施城市更新项目中，为了补齐配套基础设施和公共服务设施短板，在符合规划的前提下，可以根据实际需要适当增加基础设施和公共服务设施的建筑规模。在实施城市更新项目中，对国有土地上的危房实施翻改建、老旧小区房屋所有权人自行更新拆除新建的，为了满足居民生活刚性需求，可以结合房屋实际情况进行涉及，经市资源规划主管部门同意后，适当增加建筑面积。
翔安农民
沈局好！请您以专业的角度，帮忙出出主意：本人住宅距离国道228线只有5-6米，如何做到宜居？谢谢
沈副局长
您可以咨询属地镇街，您所在村庄是否属于城中村改造范围内。如果在近期改造计划内，有条件的情况下，您可以申请宅基地置换；若不在近期改造范围内，您可以考虑增加绿植等措施适当改善居住环境。
主持人
非常感谢沈副局长做客市政府网站，也谢谢广大网友的参与，本期访谈到此结束，再见。