各区人民政府，市直各委、办、局：

　　市金融办、市国土房产局、市财政局关于《厦门市农村房屋抵押融资试点工作总体方案》和市金融办、市国土房产局关于《厦门市农村房屋抵押融资管理暂行办法》已经市政府常务会议研究通过。现转发给你们，请认真组织实施。

　　厦门市人民政府办公厅

　　2013年8月15日

　　厦门市农村房屋抵押融资试点工作总体方案

　　市金融办　市国土房产局　市财政局

　　为进一步拓宽农村融资渠道，优化农民自主创业的政策环境，促进农民创业增收，加快现代农业和城乡一体化发展进程，现就我市开展农村房屋抵押融资试点工作，制定本方案。

　　一、总体要求

　　㈠指导思想。深入贯彻落实《中共中央 国务院关于加快发展现代农业 进一步增强农村发展活力的若干意见》（中发〔2013〕1号）文件和福建省人民政府《关于支持厦门建设两岸区域性金融服务中心的若干意见》（闽政〔2012〕49号）及《关于进一步加强农村金融服务十条措施的通知》（闽政〔2013〕8号）的有关精神，按照市委、市政府的总体部署要求，以农村金融产品创新为着力点，深化农村金融改革，完善农村金融体系，改进农村融资环境，促进农村经济社会发展。

　　㈡基本原则

　　⒈坚持市场化运作和政策引导相结合。以市场化为导向，以政策扶持为支撑，完善激励机制，充分调动和激发借贷双方积极性和创造性。

　　⒉保障农村居民基本生产生活条件。明确农村房屋的抵押融资范围与申贷条件，保障农村居民基本生产生活条件。

　　⒊维护金融机构合法权益。当债务履行期届满，抵押权人未受清偿，应通过经济、行政和法律等多种方式确保金融机构抵押权实现。

　　⒋坚持循序渐进和风险可控。农村房屋抵押融资工作政策性强，既要积极创造条件，加快实施，又要实事求是，稳步推进，控制风险。为积极、稳妥、有序开展试点工作，选择在我市集美区灌口镇、海沧区东孚镇、同安区大同街道、翔安区马巷镇等镇街（以下简称“试点镇街”）开展相关试点工作。厦门农村商业银行为首期试点开展农村房屋抵押贷款业务的承办金融机构。一年后，具备长期涉农贷款经验、信贷管理机制较为健全、农村基层金融网点和服务人员比较齐备的金融机构也可申请开展此项业务。

　　二、基本思路

　　在试点镇街范围内，开展农村房屋抵押融资工作。借款人在保证设定抵押的房屋依法偿债后有适当居住场所的条件下，经征得所在村（居）集体经济组织同意后，以农村房屋所有权作为抵押担保向金融机构申请贷款。抵押（借贷）当事人按照农村房屋双方认可的价值或市场评估价值签订抵押合同和贷款合同后，共同持有效材料到所在地房产抵押备案机构办理抵押备案手续，金融机构据此发放贷款。抵押人应按时履行还款义务。债务履行期限届满，抵押人未履行到期债务，或者发生双方当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可按照与抵押人的合同约定或者与抵押人新达成的协议，以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得款项受偿。

　　三、配套措施

　　㈠制定《厦门市农村房屋抵押融资管理暂行办法》。市金融办、市国土房产局牵头负责制定《厦门市农村房屋抵押融资管理暂行办法》，并与本方案同时印发。

　　㈡制定《厦门市农村房屋抵押备案管理暂行办法》。市国土房产局负责于2013年10月31日前，制定出台《厦门市农村房屋抵押备案管理暂行办法》及其他相关配套文件材料。

　　㈢制定《厦门市农村房屋抵押融资风险专项资金管理暂行办法》。建立农村房屋抵押融资风险分担机制，鼓励和推进农村房屋抵押融资工作。由市、区财政共同出资设立农村房屋抵押融资风险补偿专项资金，用于分担补偿试点金融机构开展农村房屋抵押融资业务的坏账损失。该资金的用途是：对出现农村房屋抵押贷款无法履行债务的情形，按金融机构抵押贷款在具体个案中本金最终损失的50%进行补偿。市财政局、市金融办负责，于2013年10月31日前制定出台《厦门市农村房屋抵押融资风险专项资金管理暂行办法》。

　　㈣建立年度评估制度。由市金融办牵头，会同市国土房产局、市财政局等部门和岛外各区，对试点工作进行总结评估。在有效管控风险的基础上，不断完善试点办法与政策措施，逐步扩大试点范围，以更好地满足农村的融资需求和经济社会发展需要。

　　四、组织保障

　　㈠加强领导。成立厦门市农村房屋抵押融资工作领导小组，由市府办、市金融办、市国土房产局、市财政局、市法制局、市农办、市中级法院、人行厦门中心支行、厦门银监局、集美区政府、海沧区政府、同安区政府、翔安区政府、厦门仲裁委、厦门农商行为成员单位，全面负责领导推进我市农村房屋抵押融资工作。领导小组办公室设在市金融办。

　　㈡主要成员单位职责分工

　　⒈市金融办负责协调推进我市农村房屋抵押融资试点工作，研究协调解决融资工作遇到的问题。负责与市财政局、市国土房产局等有关部门、单位研究和制定农村房屋抵押融资相关配套管理办法，协调监督试点金融机构开展农村房屋抵押融资业务。

　　⒉市国土房产局负责制定和组织实施《厦门市农村房屋抵押备案管理暂行办法》。

　　⒊市财政局负责牵头研究制定《厦门市农村房屋抵押融资风险专项资金管理暂行办法》，并会同市金融办负责专项资金的审批管理与核拨。

　　⒋人行厦门中心支行、厦门银监局负责指导试点金融机构开展农村房屋抵押融资工作。

　　⒌开展试点工作的岛外四个区政府成立相应工作小组，负责组织推进本辖区试点镇街范围内农村房屋抵押融资工作，按市区财政分担比例配套农村抵押融资风险补偿专项资金，推动本辖区试点镇街内的村（居）开展相关的集体融资服务。

　　厦门市农村房屋抵押融资管理暂行办法

　　市金融办　市国土房产局

　　为切实改进我市农村信贷融资服务，妥善解决农民贷款抵押担保难问题，实现农村资产向资本转化，加快推进岛内外一体化建设，特制定本办法。

　　一、总则

　　㈠为进一步拓展我市农村地区抵押物的范围，拓宽贷款渠道，促进农民创业增收和农村经济繁荣发展，根据《中共中央 国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》（中发〔2013〕1号）文件和福建省人民政府《关于进一步加强农村金融服务十条措施的通知》（闽政〔2013〕8号）等文件的有关精神，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》、《房屋登记办法》（建设部令第168号）、《个人贷款管理暂行办法》（银监会令2010年第2号）等有关规定，制定本试点办法（以下简称“办法”）。

　　㈡本办法所称农村房屋抵押融资是指贷款人向借款人发放的，以借款人或第三方合法所有的农村房屋作为抵押担保的人民币贷款。

　　㈢农村房屋抵押融资应当遵循平等自愿、公平互利和诚实守信原则。

　　㈣本办法适用于集美区灌口镇、海沧区东孚镇、同安区大同街道、翔安区马巷镇（以下简称“试点镇街”）范围内，拥有农村房屋所有权的自然人以农村房屋抵押担保方式申请的贷款。

　　二、抵押人和抵押权人

　　㈠本办法所称抵押人是指农村房屋所有权人。本办法所称抵押权人是指承办此项试点业务的金融机构。

　　㈡抵押人申请办理农村房屋抵押贷款应同时具备以下条件：

　　1.抵押房屋属于试点镇街范围内的农村房屋；

　　2.合法取得的《厦门市农村集体土地使用证》和《厦门市农村房屋所有权证》，且征得本集体经济组织书面同意；

　　3.抵押人所在村（居）集体经济组织，已根据本村（居）民大会或村（居）民代表会议的决议授权，与承办金融机构签订合作协议；

　　4.抵押农村住房的抵押人，应确认了解《土地管理法》第六十二条关于“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地，不予批准”的有关规定，清楚抵押贷款逾期违约的可能后果，并承诺设定抵押的房屋在依法偿债后有适当的居住场所且不再申请宅基地；

　　5.承办金融机构规定的其他条件。

　　㈢下列农村房屋不得设定抵押：

　　⒈未取得《厦门市农村集体土地使用证》和《厦门市农村房屋所有权证》的；

　　⒉共有的房屋未经共有人同意的；

　　⒊属于农村公益事业及公共设施性质的；

　　⒋已依法公告被列入征地（或征收）范围的；

　　⒌依法被查封、扣押、监管或者受其他形式限制的；

　　⒍《厦门市农村集体土地使用证》和《厦门市农村房屋所有权证》中注明超占超建的面积和部位不列入设定抵押范围；

　　⒎其他不得设定抵押的情形。

　　三、贷款申请

　　㈠贷款对象为试点镇街的户籍村（居）民，具有完全民事行为能力，有一定收入来源，无不良信用记录，年龄在18周岁（含）以上，60周岁（含）以下的自然人，贷款用途为从事农业生产、捕捞、种养业、农产品加工、运输业、家庭工商业、高效生态农业等生产经营项目或合规大额消费。

　　㈡拟办理农村房屋抵押贷款的村（居），应提供村（居）民大会或村（居）民代表会议关于农村住房抵押贷款相关事项的决议，并由所在地承办金融机构向村集体经济组织进行整体授信。

　　㈢农村房屋抵押借款由借款方向承办金融机构提出申请，并提供以下备案材料：

　　⒈借款人及抵押人有关的身份证明；

　　⒉生产经营内容（项目）、家庭年经济收入情况；

　　⒊借款用途、经济效益情况；

　　⒋抵押物清单、抵押物使用状况及符合法律规定的有关所有权证明；

　　⒌抵押人对抵押物的权属状况、抵押状况、抵押人及其他共有人同意处置抵押物等作出的承诺；

　　⒍金融机构认为需要审查的其他有关资料。

　　四、抵押备案

　　㈠抵押权人和抵押人签订抵押合同后，双方持以下材料到房屋所在地的国土房产分局（以下称“备案机构”）申请办理抵押备案：

　　⒈抵押备案申请表；

　　⒉《厦门市农村房屋所有权证》、《厦门市农村集体土地使用证》和其他共有人同意抵押的书面证明；

　　⒊申请人有效身份证明；

　　⒋贷款合同和抵押合同；

　　⒌可以证明抵押物价值的材料；

　　⒍所属村（居）集体经济组织同意抵押的书面证明；

　　⒎抵押住房的抵押人须提交确认了解《土地管理法》第六十二条关于“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地，不予批准”的有关规定，清楚抵押贷款逾期违约的可能后果，并承诺设定抵押的房屋在依法偿债后有适当的居住场所且不再申请宅基地等相关情况的书面声明。

　　⒏备案机构规定的其他材料。

　　经审核符合备案条件的，备案机构应当于受理备案申请材料后10个工作日内办结备案手续。

　　㈡办理房屋抵押权备案，房地产管理部门应当在《厦门市农村集体土地使用证》和《厦门市农村房屋所有权证》上作抵押备案记载后，向抵押权人颁发《厦门市农村房屋抵押备案告知书》。金融机构根据贷款合同、抵押合同和《厦门市农村房屋抵押备案告知书》发放贷款。

　　㈢抵押人在抵押期间或抵押期届满要求变更或注销抵押备案的，必须由抵押权人出具债务履行完毕或其他同意变更、注销证明。

　　㈣抵押担保的贷款本息全部清偿的，抵押双方当事人应及时向原备案机关办理注销备案。

　　五、抵押融资的管理

　　㈠农村房屋抵押贷款执行政策性优惠利率。

　　㈡农村房屋的价值可由抵押当事人协商确定，也可由抵押当事人认可的具有房地产评估资质的评估机构评估确定。贷款抵押率由金融机构根据房屋的实际情况确定，原则上不超过房屋评估价值的70%。

　　㈢以共有的房屋抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。以已出租的房屋设定抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。

　　㈣抵押人与抵押权人应签订书面抵押担保合同；由第三方提供保证担保的，应签订书面保证担保合同。

　　㈤房屋抵押期间，抵押人未取得金融机构书面同意不得将设定抵押权的房屋转让、租赁、翻建、改建、扩建、改变用途。

　　㈥借款人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房屋合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。如借款人死亡或被宣告死亡而又无继承人，或有继承人但不愿继承的，抵押权人有权依照合同约定及上述规定，依法依规处置抵押房屋。

　　六、债权实现

　　㈠债务履行期限届满，借款人应按照贷款合同规定及时偿还贷款本息。抵押人无法履行到期债务，或者发生双方当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可按照合同约定或者与抵押人新达成的协议，以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得款项受偿。

　　抵押人未能按时履约又不能就实现抵押权与抵押权人达成新协议的，抵押权人可根据合同约定，向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

　　㈡以涉及集体性质土地的抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物实现抵押权时,抵押物的受让对象须为所在村（居）集体经济组织，或该村（居）集体经济组织内符合《厦门市人民政府办公厅转发市国土房产局关于进一步规范农村村民住宅权属转移登记管理意见的通知》（市府办〔2007〕270号）所规定的权属登记转移条件的成员。

　　㈢抵押房屋如存在超占超建情况的，抵押当事人须先对超占超建部分报请国土房产部门依法依规进行处理后，方可依照上述规定进行折价、拍卖、变卖等处置。

　　㈣抵押物按合同约定或者与抵押人新达成的协议或者上述规定进行折价、变卖、拍卖等处置后，市国土资源与房产管理部门依据生效的法律文书或协助执行通知书，办理农村房屋的权属变更登记手续。

　　㈤抵押当事人处置抵押物的所得价款，由抵押权人优先受偿，所得价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由借款人继续清偿。

　　七、附则

　　㈠为积极、稳妥、有序开展试点工作，选择厦门农村商业银行为首期试点开展农村房屋抵押贷款业务的承办金融机构。一年后，具备长期涉农贷款经验、信贷管理机制较为健全、农村基层金融网点和服务人员比较齐备的金融机构也可申请开展此项业务。

　　㈡承办金融机构可根据本通知，制定实施细则。

　　㈢本办法由市金融办会同市国土房产局负责解释。

　　㈣本办法自发布之日起施行，有效二年。